|  |  | |
|
………………………………………………………………..
miejscowość i data sporządzenia pisma
Sąd Rejonowy1)
Wydział Cywilny
………………………………
adres sądu
Wnioskodawca: ………….……………………………………………………………………………………………………………
Imię, nazwisko i adres
Uczestnik: ……..………………………………………………………………………………………………………………..
nazwa i adres wspólnoty mieszkaniowej
WNIOSEK O USTANOWIENIE ZARZĄDCY PRZYMUSOWEGO2)
Wnoszę o:
1) ustanowienie …………………………………………………………….………… zarządcą przymusowym zabudowanej
imię i nazwisko osoby, która ma być zarządcą przymusowym
nieruchomości wspólnej w ……………………………………………………………………………………………..
adres nieruchomości
2) przesłuchanie świadków: a) …………………………………………………………………………
imię i nazwisko świadka
b) …………………………………………………………………………
imię i nazwisko świadka
UZASADNIENIE
3) Powód jest właścicielem lokalu położonego w ……………………………………………………………………………
adres(miejscowość, ulica, numer domu, numer lokalu)
……………………………………. Lokal mój położony jest na ostatnim piętrze budynku.
miejsca położenia lokalu
dowód: 1) odpis księgi wieczystej
W budynku ………………………………………………………. wyodrębnionych zostało 20 lokali mieszkalnych oraz
adres budynku, w którym znajduje się wspólnota
trzy lokale użytkowe znajdujące się w parterze budynku. Uchwałą z dnia ………………………………………
data podjęcia uchwały
wspólnota mieszkaniowa wybrała trzech członków zarządu w osobach …………………………………………………… Od 3 lat wszyscy mieszkańcy uiszczają zaliczki na remont budynku.
imiona i nazwiska członków zarządu
W najbardziej opłakanym stanie jest dach, który przecieka i spadają z niego dachówki. Zarówno ja, jak i dwóch innych lokatorów, których mieszkania znajdują się na najwyższej kondygnacji już 3 razy mieliśmy zalane mieszkanie.
dowód: 2) uchwała wspólnoty
3) przesłuchanie wnioskodawcy
4) przesłuchanie świadka …………………………………..
imię i nazwisko świadka
5) przesłuchanie świadka …………………………………
imię i nazwisko świadka
Zarząd nie podjął się remontu dachu, tłumaczą, że wspólnota nie ma na to wystarczających środków. W mojej ocenie wspólnota zgromadziła na ten cel 72.000,00 zł, ponieważ właściciele każdego lokalu uiszczali zaliczki w wysokości 100 zł miesięcznie. Próby odwołania zarządu nie powiodły się, ponieważ pozostali lokatorzy twierdzą, że nie ma potrzeby remontu dachu, a tak naprawdę skorzystają na nim trzy lokale.
dowód: 6) przesłuchanie wnioskodawcy
Zarząd nie składa sprawozdań rocznych, a wiec nie ma możliwości sprawdzenia na co przekazywane są środki na remont. W mojej ocenie zarząd nie działa w interesie mieszkańców. Lokale użytkowe zostały wynajęte przez zarząd osobom spokrewnionym za niewielki czynsz. Podczas gdy czynsz w takim lokalu użytkowym powinien wynosić kilkaset złotych. Taką informację uzyskałem z trzech biur nieruchomości. Zarząd narusza więc zasady prawidłowej gospodarki i działa na szkodę wspólnoty.
dowód: 7) przesłuchanie wnioskodawcy
8) przesłuchanie świadka …………………………………..
imię i nazwisko świadka
9) przesłuchanie świadka …………………………………
imię i nazwisko świadka
10) informacja o wysokościach czynszu za lokale użytkowe
Wobec powyższego wniosek jest zasadny.
…………………………………………………
podpis wnioskodawcy
Załączniki:
-
odpis pisma wraz z załącznikami4)
-
odpis księgi wieczystej,
-
uchwała wspólnoty
-
informacja z biur nieruchomości (3 sztuki)
Objaśnienia:
1) Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego wnosi się do sądu rejonowego, wydziału cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym.
2) Podstawę prawną stanowi art. 26 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
3) W uzasadnieniu wnioskodawca powinien wskazać okoliczności uzasadniające roszczenie, powołać dowody.
4) Do pisma procesowego należy dołączyć jego odpisy i odpisy załączników dla doręczenia ich uczestniczącym w sprawie osobom, a ponadto, jeżeli w sądzie nie złożono załączników w oryginale, po jednym odpisie każdego załącznika do akt sądowych, np. jeżeli jest 1 pozwany do sądu składa się 2 egzemplarze pisma wraz z załącznikami (jeden dla sądu, jeden dla pozwanego).
Wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 100 zł. Opłatę wnosi się do sądu, do którego kierowany jest wniosek. Jeżeli opłata jest uiszczona gotówką lub przelewem to dowód opłaty dołącza się do wniosku. Opłatę można uiścić poprzez naklejenie znaków opłaty sądowej.
|
|
Z przepisów prawa nie wynika żaden termin, w ciągu którego zarząd powinien wykonać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma też ustawowego obowiązku podejmowania z początkiem roku kalendarzowego nowych uchwał dotyczących tych samych kwestii, których dotyczyły uchwały podjęte w poprzednim roku kalendarzowym, tylko z uwagi na to, że te poprzednie uchwały nie zostały jeszcze wykonane. Zarząd powinien oczywiście dążyć do tego, aby uchwały wspólnoty mieszkaniowej wykonywane były w rozsądnych terminach, jednak nie zawsze wszystkie uchwały będą możliwe do wykonania w ciągu jednego roku kalendarzowego. Natomiast gdyby opóźnienie w realizacji uchwały nie było w żaden sposób merytorycznie uzasadnione, a dodatkowo sytuacja taka zdarzałaby się nagminnie, to kwestia ta nie byłaby bez znaczenia z punktu widzenia udzielenia zarządowi absolutorium z działalności.
|
|
Czy wymóg ustanowienia zarządcy budynku wielorodzinnego (wspólnota mieszkaniowa) jest zawsze bezwzględny?
Czy członkowie wspólnoty mieszkaniowej sami mogą podejmować na podstawie pełnomocnictwa działania wykonywane przez zarządcę np. podpisanie umowy o dostawy energii, wody, wywóz nieczystości itd.?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 12 listopada 2009 r.
stan prawny dotychczas nie uległ zmianie
Zgodnie z art. 6 zd. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na inną osobę niż dotychczasowy właściciel. W wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje nowa nieruchomości - nieruchomości lokalowa.
Jeżeli w opisanej sytuacji sprzedano lokal, tj. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali, to niezależnie od woli właścicieli lokali czy też braku podjęcia czynności zmierzających do uregulowania i sformalizowania działania wspólnoty, taka wspólnota powstała. Jeżeli taki fakt miał miejsce, to zastosowanie będą miały poniższe zasady.
Treść pytania nie określa ile lokali jest w budynku. Jeżeli mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, tj. wspólnotą, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. o współwłasności (art. 19 u.w.l.). W takim wypadku art. 199 k.c. określa, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.).
Tak więc w małej wspólnocie to właściciele lokali samodzielnie dokonują wszystkich czynności, bez ustanawiania zarządcy, choć mogą to zrobić.
Koniecznym jest wskazanie, że w tzw. dużej wspólnocie, a więc w takiej gdzie jest więcej niż siedem lokali, to właściciele lokali są obowiązani (art. 20 u.w.l.) podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
W tym miejscu należy jednak poczynić zastrzeżenie natury ogólnej. Teoretycznie, w przypadku dużej wspólnoty, właściciele lokali mogą podjąć decyzję o stosowaniu takich zasada zarządu nieruchomością wspólną jak w małej wspólnocie. Z drugiej strony w małej wspólnocie można przyjąć zasady jak w dużej wspólnocie lub inne. Przedstawione powyżej zasady zarządu nieruchomością wspólną w dużej i małej wspólnocie mieszkaniowej są zasadami ustawowymi, stosowanymi o ile właściciele nie podejmą decyzji o innym sposobie zarządu nieruchomością wspólną.
Otóż, na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Możliwość samodzielnego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną wynika również z brzmienia art. 18 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w ustawie. Tak wiec ustawodawca daje pierwszeństwo woli właścicieli lokali, a zasady ustawowe, w tym np. konieczność powołania zarządu lub zarządcy, wchodzą w grę jako ostateczność, gdyż sprawy zarządzania muszą być w ten czy inny sposób uregulowane.
Powyższe uwagi co do sposobu określania zarządu nieruchomością wspólną, stosownie do art. 18 u.w.l. (a więc odmiennie niż zasady ustawowe), dotyczą tak małej, jak i dużej wspólnoty mieszkaniowej.
W związku z powyższym odpowiedz na zadane pytanie sprowadza się do wskazania, ze właściciele lokali mogą samodzielnie określić sposób zarządu, w tym ustalić taki sposób w którym będą samodzielnie zarządzać nieruchomością wspólną.
|
|
W spółdzielni mieszkaniowej, zarządzającej wspólnotami mieszkaniowymi, umowy o zarządzanie zawierają osoby reprezentujące spółdzielnie, posiadający licencję-prezesi. W kadrze pracowniczej spółdzielnia posiada osobę mającą licencję zarządcy.
Czy taka osoba zatrudniona na umowę o pracę w spółdzielni może, będąc zatrudniona podpisać z inną wspólnotą mieszkaniową umowę o dzieło i pełnić tam funkcję zarządcy?
Czy takie postępowanie nie będzie naruszeniem kodeksu pracy?
Przedstawiony problem należy rozważyć z dwóch punktu wiedzenia, tj. z punktu wiedzenia przepisów regulujących powołanie zarządcy oraz przepisów prawa pracy.
Należy wskazać, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Przepisy tej ustawy nie zawierają jednak żadnych ograniczeń co do osoby, której zostanie powierzony zarząd, np. w zakresie pozostawania lub nie w określonej relacji z innymi podmiotami.
Z kolei w art. 184 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n. wskazano, że zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy. Natomiast przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
Dodatkowo w art. 186 ust. 1 u.g.n. określono, że zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zarządzania, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
Tym samym przepisy regulujące zawód zarządcy nieruchomości nie regulują opisanej w pytaniu sytuacji. Co więcej, sama istota zawodu zarządcy nieruchomości zakłada, że działania podejmowane przez zarządcę, jako czynności zawodowe, skierowane są do różnych i wielu podmiotów, którym oferuje się określone usługi z tej dziedziny.
Z powyższych względów ocenę możliwości zawarcia umowy o zarządzanie ze wspólnotą mieszkaniową przez pracownika spółdzielni mieszkaniowej trzeba ocenić przez pryzmat przepisów prawa pracy. Zgodnie z art. 100 § 1 k.p. pracownik jest obowiązany wykonywać pracę sumiennie i starannie oraz stosować się do poleceń przełożonych, które dotyczą pracy, jeżeli nie są one sprzeczne z przepisami prawa lub umową o pracę. W myśl § 2 tego artykułu pracownik jest obowiązany w szczególności:
1) przestrzegać czasu pracy ustalonego w zakładzie pracy,
2) przestrzegać regulaminu pracy i ustalonego w zakładzie pracy porządku,
3) przestrzegać przepisów oraz zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, a także przepisów przeciwpożarowych,
4) dbać o dobro zakładu pracy, chronić jego mienie oraz zachować w tajemnicy informacje, których ujawnienie mogłoby narazić pracodawcę na szkodę,
5) przestrzegać tajemnicy określonej w odrębnych przepisach,
6) przestrzegać w zakładzie pracy zasad współżycia społecznego.
Z kolei w art. 1011 § 1 k.p. zapisano, że w zakresie określonym w odrębnej umowie, pracownik nie może prowadzić działalności konkurencyjnej wobec pracodawcy ani też świadczyć pracy w ramach stosunku pracy lub na innej podstawie na rzecz podmiotu prowadzącego taką działalność(zakaz konkurencji).
Jak wskazał SN w wyroku z dnia 18 czerwca 2007 r. (II PK 338/06) naruszenie przez pracownika umowy o zakazie konkurencji w czasie trwania stosunku pracy (art. 101 1 § 1 k.p.) przez podjęcie działalności konkurencyjnej stanowi wystarczającą przyczynę uzasadniającą wypowiedzenie umowy o pracę (art. 45 § 1 k.p.). Jeżeli takiej umowy nie zawarto, to w aspekcie naruszenia pracowniczego obowiązku dbałości o dobro zakładu pracy (art. 100 § 2 pkt 4 k.p.) jako przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie należy ocenić, czy podjęcie przez pracownika działalności konkurencyjnej wobec pracodawcy stanowi naruszenie jego interesów, godzi w dobro zakładu pracy lub wyrządza (może wyrządzić) szkodę.
Również w wyroku z dnia 19 lipca 2005 r. (II PK 388/04) SN podniósł, że zakaz konkurencji w trakcie zatrudnienia może być jednak w razie określenia jego zakresu "w odrębnej umowie" traktowany co najwyżej jako specyficzna konkretyzacja ogólniejszego pracowniczego obowiązku dbałości o dobro zakładu pracy, chronienia jego mienia oraz zachowywania w tajemnicy informacji, których ujawnienie mogłoby narazić pracodawcę na szkodę (art. 100 § 2 pkt 4 k.p.), a jego przestrzeganie zostaje w ramach zasady ekwiwalentności wzajemnych świadczeń stron uwzględnione co do zasady w wysokości wynagrodzenia za pracę wypłacanego pracownikowi.
Z powyższych względów do rozważenia pozostaje czy w konkretnej sytuacji podjęcie się zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej przez pracownika spółdzielni może stanowić naruszenie obowiązku dbałości o dobro zakładu pracy. Wskazówki w tym zakresie znajdują się np. w wyroku SN z dnia 8 maja 2002 r. (I PKN 221/01) - zakaz prowadzenia działalności konkurencyjnej musi być odniesiony do przedmiotu działalności pracodawcy określonego w przepisach prawa lub w postanowieniach aktów założycielskich, statutów lub umów tworzących dany podmiot prawa, wobec czego umowa o zakazie konkurencji nie może zawierać postanowień, które zobowiązywałyby pracownika do niepodejmowania działalności niepokrywającej się z przedmiotem działalności pracodawcy.
W celu ustalenia przedmiotu spółdzielni mieszkaniowej należy sięgnąć do art. 1 ust. 2-5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) Otóż, przedmiotem działalności spółdzielni może być:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.
Statut spółdzielni określa, którą działalność spośród wymienionych powyżej, prowadzi spółdzielnia.
Spółdzielnia może również zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.
Z powyższych przepisów jasno wynika, że przedmiotem działalności spółdzielni może być zarządzanie nieruchomościami, w tym również "obcymi", tj. takimi, które nigdy nie były przedmiotem działania spółdzielni. Pod tym kątem zarządzanie nieruchomością wspólną może stanowić konkurencję w stosunku do przedmiotu działalności spółdzielni.
Tym niemniej każdorazowo należy oceniać, czy rzeczywiście mamy do czynienia z działalnością konkurencyjną. Chodzi o każdorazowe zweryfikowanie czy rzeczywiście dochodzi do naruszenia obowiązku pracownika dbania o dobro spółdzielni. Przykładowo statut spółdzielni może nie przewidywać zarządzania "obcymi" nieruchomościami; akty wewnętrzne określają jakimi rodzajami nieruchomości spółdzielnia będzie zarządzała; dotychczasowa działalności wskazuje, że spółdzielnia nie podejmuje się czynności zarządzania; spółdzielnia godzi się na zarządzanie innymi nieruchomościami przez swoich pracowników; wielkość wspólnoty mieszkaniowej itp.
|
|
Czy zakład komunalny może żądać partycypowania w kosztach remontu kapitalnego dachu budynku komunalnego, od mieszkańców którzy mają wykupione mieszkania w 2002 r.?
W akcie notarialnym nie ma wpisu o remoncie dachu budynku. Brak jest wspólnoty mieszkaniowej. Blok zamieszkuje siedem rodzin, z czego trzy rodziny mają wykupione mieszkania.
Z faktu powołania się w pytaniu na zawarty akt notarialny "wykupu mieszkania" wynikałoby, że w sprawie najprawdopodobniej mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową. Potwierdza to tym bardziej zdanie o trzech rodzinach mających wykupione mieszkanie. Tym niemniej wyraźnie wskazano na "brak wspólnoty mieszkaniowej". W związku z tym należy przede wszystkim wyjaśnić podstawowe kwestie związane ze wspólnotami mieszkaniowymi, w tym z ich powstawaniem.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na inną osobę niż dotychczasowy właściciel. W wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje nowa nieruchomości - nieruchomości lokalowa.
Jeżeli w opisanej sytuacji sprzedano lokal, tj. doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali, to niezależnie od woli właścicieli lokali, zarządcy nieruchomością czy też braku podjęcia czynności zmierzających do uregulowania i sformalizowania działania wspólnoty, taka wspólnota powstała. Jeżeli taki fakt miał miejsce, to zastosowanie będą miały poniższe zasady.
W razie wyodrębnienia własności lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.) właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków właściciela w stosunku do przedmiotu współwłasności (nieruchomości wspólnej) oraz zakres jego uprawnień w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
Z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej związane są określone obowiązki właściciela lokalu. Artykuł 12 ust. 2 u.w.l. stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Dodatkowo art. 13 ust. 1 u.w.l. podkreśla, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Natomiast w art. 14 u.w.l. wskazano co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną; są to:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Z powyższych przepisów wynika, że jednym z obowiązków właściciela lokalu, jest ponoszenie kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Dach stanowi cześć nieruchomości wspólnej, a koszt jego remontu kapitalnego należy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 1 u.w.l.). Z tego też względu właściciel lokalu musi uczestniczyć w kosztach remontu kapitalnego dachu.
Kwestia braku zapisu w akcie notarialnym sprzedaży lokalu sprawy remontu nie zwalnia właściciela od konieczności uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, gdyż jest to ustawowy obowiązek właściciela lokalu.
Treść pytania może wskazywać, że do czynienia mamy z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, tj. wspólnotą, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem. Należy poczynić przy tym zastrzeżenie, że w pytaniu nie podano informacji o ilości lokali, a jedynie o tym ile lokali jest zamieszkiwanych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. o współwłasności (art. 19 u.w.l.). W takim wypadku art. 199 k.c. określa, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W opisanym przypadku zakłada komunalny, stanowiący jednostkę organizacyjną gminy, jest najprawdopodobniej zarządcą nieruchomości wspólnej. Tym niemniej kwestia przeprowadzenia remontu kapitalnego dachu stanowi czynność o tak znacznej doniosłości faktycznej i finansowej, że podjęcie działań w tym względzie stanowić będzie czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, co wymaga zgody wszystkich właścicieli.
Koniecznym jest wskazanie, że w tzw. dużej wspólnocie, a więc w takiej gdzie jest więcej niż siedem lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
Tym niemniej właściciel lokalu, poprzez udział w podejmowaniu uchwał właścicieli lokali, ma wpływ na to jakie czynności będą podejmowane oraz w jakiej wysokości potrzebne są w tym względzie nakłady. Sprawę ustalania nakładów na remonty właściciele podejmują m.in. poprzez przyjęcie rocznego planu gospodarczego (art. 22 ust. 3 pkt 2 u.w.l.) i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3).
Podsumowując, niezależnie od tego czy jest to mała czy też duża wspólnota mieszkaniowa, decyzja w sprawie remontu dachu, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, niezbędna jest zgoda właściciel lokali. Może chodzić o jednomyślność (mała wspólnota) albo decyzje większości (duża wspólnota).
Teoretycznie, w opisanej sytuacji, w przypadku dużej wspólnoty, dotychczasowy właściciel, czyli gmina, może dysponować większością głosów (liczoną według wielkości udziałów - art. 23 ust. 2 u.w.l.) i może przeforsować decyzje dot. czynności przekraczające zwykły zarząd. Jednak w takim wypadku powinno odbyć się to w drodze podjęcia odpowiedniej uchwały. Jeżeli takie uchwały są podejmowane bez uczestnictwa wszystkich właścicieli (gmina uznaje, że jej głosy są wystarczające, a głosy innych właścicieli nie zmienią wyniku) to i tak właściciele lokali powinni być informowani o podjęciu takiej uchwały, z uwagi na ich prawo jej zaskarżenia.
Zgodnie z art. 25 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Istnieje jeszcze jedno wyjaśnienie, a mianowicie zawarcie w umowie sprzedaży lokalu postanowień określających sposób zarządu odmiennie od przedstawionych powyżej zasad, a więc inaczej niż zasady ustawowe. Możliwość taka wynika z treści art. 18 u.w.l. Otóż, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Co istotne, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Jeżeli natomiast sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w ustawie.
W takiej sytuacji umowa może określać zasady zarządu w ten sposób, że to zarządca podejmuje decyzje o dokonaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Dawałoby to podstawę aby zarządca samodzielnie podjął decyzję o remoncie dachu.
Do rozważenia pozostaje sytuacja, w której nie powstała wspólnota mieszkaniowa. Prawo przewiduje, że nie powstaje wspólnota mieszkaniowa w sytuacji sprzedaży lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych. Nie jest to jednak sytuacja opisana w pytaniu.
Wytłumaczenia na przedstawioną sytuację mogą być dwa. Po pierwsze, z uwagi na brak wiedzy właścicieli lokali o zasadach zarządzania nieruchomością wspólną wynikających z ustawy o własności lokali, nie mają oni świadomości, że wspólnota powstała z mocy prawa. W związku z tym faktem nie funkcjonują mechanizmy zarządzania, a przede wszystkim podejmowanie decyzji przez wszystkich właścicieli albo przez większość z nich w drodze uchwał. W takim przypadku mają zastosowanie przedstawione powyżej zasady związane z ponoszeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zasad zarządzania nieruchomością wspólną, z zastrzeżeniem innej regulacji zarządzania na podstawie art. 18 u.w.l. Nadal jednak będzie istniała wspólnota mieszkaniowa.
Drugim wyjaśnieniem może być sprzedaż udziałów w nieruchomości, z jednoczesnym podziałem nieruchomości do korzystania (przyznanie jednemu z współwłaścicieli lokalu do wyłącznego korzystania). Fakt bycia właścicielem udziału w jakimś prawie nie oznacza, iż osoba ta uzyskuje możliwość samodzielnego dysponowania częścią nieruchomości odpowiadającej jej udziałowi w prawie. Współwłasność zakłada prawo własności do całości przedmiotu własności, z tym że zakres tego prawa określa wysokość udziału. Współwłaściciel nie jest właścicielem fizycznie wydzielonej części przedmiotu prawa (nie jest właścicielem np. jednego z lokali w budynku). Podkreśla to art. 195 k.c., który stanowi, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Jeżeli taka sytuacja ma miejsce, to do zasad zarządzania przedmiotem wspólnego prawa stosuje się przepisy k.c. o współwłasności. W szczególności zastosowanie będzie miał - wskazany powyżej - art. 199 k.c., wymagający jednomyślności współwłaścicieli.
Podsumowując można wskazać, że udzielenie odpowiedzi w sposób jednoznaczny nie jest możliwe, z uwagi na niejednoznaczność przedstawionego stanu faktycznego i brak dodatkowych informacji.
|
|
W prowadzonym postępowaniu administracyjnym dotyczącym stanu technicznego obiektu budowlanego (budynku wielorodzinnego), współwłaścicielami obiektu są osoby zamieszkujące ten obiekt, czyli 12 rodzin.
Czy w takim przypadku współwłaściciele powinni podjąć uchwałę o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
Czy PINB powinien w tej sytuacji zawiesić postępowanie administracyjne do czasu podjęcia uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, czy powinien dalej prowadzić postępowanie na wszystkich współwłaścicieli obiektu?
Jeżeli przedmiot postępowania administracyjnego ma związek z tzw. nieruchomością wspólną, to wówczas legitymację do występowania w tym postępowaniu ma wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd, a nie właściciele lokali mieszkalnych. Jeśli więc organ nadzoru budowlanego doszedł do wniosku, że w przedmiotowym postępowaniu legitymacja czynna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, to stroną postępowania będzie ta wspólnota, reprezentowana przez zarząd. Organ nadzoru budowlanego powinien więc zobowiązać wspólnotę mieszkaniową do wskazania osób (członków zarządu) uprawnionych do występowania w imieniu wspólnoty oraz do okazania dokumentu, z którego wynikać będzie umocowanie tychże osób do działania w jej imieniu. Natomiast na wypadek, gdyby takiego zarządu wspólnota faktycznie nie posiadała, należy pouczyć ją o konieczności wyboru zarządu i zobowiązać ją do tego w oznaczonym terminie, np. pod rygorem zastosowania grzywny w celu przymuszenia.
Uzasadnienie
Jak wynika z treści art. 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., jeśli wspólnota mieszkaniowa ma więcej niż siedem wyodrębnionych lokali mieszkalnych, to wówczas taką wspólnotę, na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali, reprezentuje zarząd. Zarząd wspólnoty jest też uprawniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej. Należy jednak dodać, że nie we wszystkich sytuacjach za członków wspólnoty mieszkaniowej działał będzie wyłącznie jej zarząd. W niektórych postępowaniach administracyjnych status strony przysługiwał będzie też indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali znajdujących się w danym budynku. Będzie to miało miejsce w szczególności wówczas, gdy przedmiot sprawy dotyczył będzie bezpośrednio praw lub obowiązków właścicieli lokali.
Jeżeli przedmiotowe postępowanie administracyjne dotyczy interesu wspólnoty mieszkaniowej jako całości, to wówczas reprezentować ją w tym postępowaniu powinien zarząd. Organ prowadzący postępowanie powinien więc wezwać wspólnotę do wskazania osób uprawnionych do jej reprezentacji oraz do przedłożenia stosownych dokumentów potwierdzających to uprawnienie. Jeżeli na tą chwilę wspólnota mieszkaniowa faktycznie nie posiada zarządu, to wówczas organ powinien pouczyć ją o treści przepisów u.w.l., w szczególności o obowiązku wyboru zarządu, a następnie zobowiązać do przeprowadzenia wyborów w wyznaczonym terminie. Można przy tym zastrzec, że w przypadku niedokonania wyboru zarządu w zakreślonym terminie, zastosowane zostaną środki egzekucyjne przewidziane w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: w Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.), jak na przykład grzywna w celu przymuszenia.
Brak jest natomiast podstaw do zawieszenia toczącego się postępowania administracyjnego z uwagi na brak zarządu. Katalog przesłanek mogących być podstawą zawieszenia postępowania administracyjnego sformułowany w art. 97 k.p.a. ma bowiem charakter zamknięty, a żadna z nich nie nadaje się do zastosowania w przedmiotowej sytuacji. W szczególności podstawą taką nie może być art. 97 § 1 pkt 3 k.p.a., który mówi o utracie przez stronę lub jej ustawowego przedstawiciela zdolności do czynności prawnych. Przepis ten nie przystaje do sytuacji, o której mowa w pytaniu, gdzie mamy do czynienia z brakiem organu uniemożliwiającym działanie stronie. Ponadto, w postępowaniu, którego przedmiotem jest kontrola stanu technicznego budynku, zawieszenie postępowania mogłoby być niewskazane z punktu widzenia bezpieczeństwa budynku i jego mieszkańców.
Uwagi
Warto przypomnieć, że art. 9 k.p.a. nakłada na organy administracji obowiązek należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy te mają też obowiązek czuwać nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa i w tym celu powinny udzielać im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. W sytuacji, o której mowa w niniejszym pytaniu, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego powinien więc pouczyć wspólnotę mieszkaniową o treści art. 18 u.w.l., zgodnie z którym właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono ani w sposób, o którym mowa powyżej, ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, wówczas zastosowanie znajdzie model zarządu ustawowego, a w szczególności art. 20 u.w.l. Przepis ten stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Co ważne, jeżeli właściciele lokali ustalili umowny sposób zarządzania nieruchomością wspólną, to wówczas nie mają już obowiązku powołania zarządu wspólnoty. Taki obowiązek istnieje bowiem tylko przy ustawowym sposobie zarządzania nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Co więcej, ustanowienie zarządcy na podstawie art. 18 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu według postanowień art. 20 u.w.l. (za takim stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05).
|
|
Eksmisje do poprawki
Brak lokalu zastępczego dla eksmitowanego nie będzie już wstrzymywać wykonania orzeczenia o eksmisji.
Dnia 4 października 2010 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że artykuł Kodeksu postępowania cywilnego nakazujący komornikowi wstrzymanie eksmisji z powodu braku lokalu zastępczego dla osoby eksmitowanej jest niezgodny z Konstytucją.
Wniosek do TK w tej sprawie skierował Rzecznik Praw Obywatelskich, do którego kierowane były skargi od osób, które miały wyrok orzekający eksmisję innej osoby z mieszkania, bez przyznania jej prawa do lokalu socjalnego.
Przeszkodą w wykonaniu eksmisji był wymóg wstrzymania jej do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanej osoby.
W ocenie TK przepis regulujący zapewnienie pomieszczenia tymczasowego jest nieprecyzyjny. Nie wiadomo, kto powinien w pierwszej kolejności takie pomieszczenie zapewnić, nie wynika z niego też, że powinna to być gmina.
Przepis nie określa, kiedy dana osoba powinna opuścić lokal tymczasowy.
Trybunał uznał, że zaskarżony przepis jest niegodny z Konstytucją także dlatego, że z powodu niewykonywania orzeczeń eksmisyjnych sądów cywilnych właściciele nie mogą korzystać ze swojego lokalu. Jednocześnie sędziowie Trybunału Konstytucyjnego odroczyli wykonanie wyroku na 12 miesięcy. Gdyby przepisy przestały obowiązywać już teraz, możliwa byłaby eksmisja na bruk. Trybunał zobowiązał Sejm do zmiany tych przepisów i precyzyjnego określenia warunków, jakie ma spełniać pomieszczenie tymczasowe.
W II połowie 2009 roku w Polsce było 4 tys. osób, które miały nakaz eksmisji, a nie były objęte szczególną ochroną (tzn. nie byli to m.in. emeryci, osoby bezrobotne, kobiety z dziećmi).
|
|
Po co lokatorom spółdzielnia mieszkaniowa?
Po co w dzisiejszych czasach lokatorom spółdzielnie mieszkaniowe czy zarządy wspólnot mieszkaniowych, jeżeli w większości mieszkania stanowią odrębną własność lokatorów?
Właściciele domów wolnostojących, czy współwłaściciele domów wolnostojących, płacą tylko podatek i po podpisaniu umów opłaty za: prąd, gaz, wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci. Dbałość o porządek, naprawy instalacji i remonty posesji, są już tylko sprawą właściciela lub współwłaścicieli, którzy muszą się w tym temacie dogadać lub podjąć wspólne inwestycje.
W blokach wielorodzinnych oprócz właścicieli odrębnych mieszkań, udziały ma także spółdzielnia lub miasto. Dlatego właściciele odrębnych mieszkań w blokach muszą jeszcze płacić czynsz, zbytecznej wydawało by się czapie: spółdzielniom mieszkaniowym i zarządom wspólnoty mieszkaniowej? Obliczyłem, że ¼ kosztów utrzymania mieszkania to czynsz płacony spółdzielni (bez zaliczek na opłaty), czy zarządowi wspólnoty mieszkaniowej na koszty: administracji, utrzymania czystości, bieżącej konserwacji, fundusz remontowy.
Nie rozumiem dlaczego tak różnie są traktowane te dwie formy własności, dlaczego odrębni właściciele mieszkań (także części domu i gruntu, na którym stoi) nie otrzymują pełnej własności i są w pewnym stopniu ubezwłasnowolnieni przez udziały spółdzielni czy miasta, dlaczego wymusza się na nich dodatkowe płacenie czynszu za administrowanie zasobów. Czyżby uważano właścicieli mieszkań (w przeciwieństwie do właścicieli domów wolnostojących) za na tyle nieodpowiedzialnych, że nie potrafiliby sami dogadać się w samorządzie domowym na temat dyżurów sprzątania klatki (i ew. terenu wokół domu, jeżeli by należał do nieruchomości), do wspólnego ponoszenia kosztów napraw i remontów, tego co jest własnością wspólną. Po co lokatorom zjadające ich pieniądze administracje spółdzielni mieszkaniowej, czy zarządy wspólnot?
Trudno zrozumieć, dlaczego tak różnie traktowane są te dwie formy własności, czy bez spółdzielni, czy zarządów wspólnot mieszkańcy (właściciele odrębni mieszkań) nie mogliby się obejść, a może właśnie wtedy mieszkańcy zaczęliby bardziej dbać o wspólny majątek, naprawy i remonty nie były by konieczne tak często.
Źródło: www.wiadomosci24.pl
|
|
Prawa i obowiązki właściciela lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej
W momencie kupna lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej, nowy jego właściciel staje się członkiem tej wspólnoty, nabywając prawa i obowiązki wynikające i związane z aktem własności. Podstawowym prawem właściciela jest korzystanie z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz korzystanie z nieruchomości wspólnej, również zgodnie z jej przeznaczeniem. Kolejnym ważnym i podstawowym prawem przysługującym członkowi wspólnoty mieszkaniowej jest prawo do podejmowania decyzji we wszystkich kwestiach przekraczających tzw. zarząd zwykły. Decyzje te podejmowane są kolegialnie na zebraniach członków wspólnoty. Do tych decyzji należy również ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości.
Wszelkie wpływy i przychody wynikające z nieruchomości służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Natomiast wszelka nadwyżka powyżej tych kosztów przysługuje właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast przychody te nie pokrywają w całości kosztów utrzymania nieruchomości, wszyscy właściciele, odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, pokrywają pozostałą część kosztów, nie znajdującą pokrycia. Przychodami z nieruchomości wspólnej mogą być na przykład przychody z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej na elewacji budynku, z tytułu wynajmu powierzchni dachu na antenę sieci telefonii komórkowej, przychody z tytułu wynajmu pomieszczenia wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej itp.
Właściciel lokalu będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest do pokrycia kosztów bieżących związanych z utrzymaniem owego lokalu. Na koszty te składają się między innymi koszty mediów takich jak: dostawa wody i odprowadzenie ścieków, dostawa energii elektrycznej i cieplnej, telewizja kablowa, wywóz śmieci itp. oraz rozliczenie tych kosztów, który powinna określać uchwała wspólnoty, statut lub regulamin przyjęty przez jej członków. Jest on również obowiązany utrzymywać swój lokal mieszkalny w należytym stanie, dokonywać niezbędnych remontów itp. Oprócz tego musi przestrzegać porządku domowego, korzystać z lokalu w sposób nie utrudniający innym korzystania z ich lokali, pokrywać odpowiednio do swojego udziału w nieruchomości wspólnej koszty zarządu nieruchomością wspólną i wraz z innymi członkami wspólnoty mieszkaniowej współdziałać w ochronie wspólnego dobra i mienia.
Na żądanie zarządu lub administratora nieruchomości, właściciel lokalu powinien zezwolić na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, naprawy lub remontu części nieruchomości wspólnej, które położona jest wewnątrz jego lokalu. Powinien też zezwolić na wstęp do jego lokalu w celu wyposażenia budynku w dodatkowe instalacje.
Jeżeli właściciel danego lokalu długotrwale zalega z zapłatą należności bądź rażąco i uporczywie łamie ustalony porządek domowy, utrudniając pozostałym korzystanie z ich własnych lokali i nieruchomości wspólnej, wspólnota może, w trybie procesowym zażądać sprzedaży jego lokalu. Takiemu właścicielowi nie przysługuje lokal zamienny. Niestety, komornicy odmawiają eksmisji takiego właściciela, traktując go jak lokatora i żądając od wierzyciela, czyli wspólnoty, lokalu zastępczego. Jednakże w zdecydowanej większości przypadków, już samo pismo ostrzegające o możliwości wszczęcia takiej procedury skutecznie dyscyplinuje takiego właściciela. Wspólnota może również przeciw takiemu właścicielowi, wystąpić do sądu rejonowego w postępowaniu upominawczym, wzywając dłużnika do uregulowania należności. W takim wypadku dłużnik ma dwa tygodnie na uregulowanie należności lub zaskarżenie decyzji sądu, po którym odbędzie się normalny proces. Postępowanie upominawcze jest postępowaniem szybszym od standardowego procesu.
|
|
Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?
W zasadzie odpowiedź na to pytanie nie istnieje, gdyż wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa, ale tylko w określonych przypadkach określonych dokładnie Ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. Wspólnota mieszkaniowa powstaje w każdym budynku mieszkalnym, w którym sprzedano (czyli wyodrębniono prawo własności) choć jeden lokal, przy czym wcale nie musi to być lokal mieszkalny (mogą to być lokale usługowe, sklepy, garaże itp.), a jego właścicielem nie musi być osoba fizyczna, ale również: skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka prawa handlowego itp.
Tak więc, wspólnota mieszkaniowa nie powstaje dlatego, że taką decyzję podejmą na zebraniu lokatorzy danej kamienicy i jej powstanie nie jest wyrażeniem ich woli. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy właściciel lokalu z chwilą jego kupna i nabycia praw i obowiązków wynikających z posiadania jego aktu własności.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje jedynie w momencie kiedy wszystkie lokale wchodzące w skład określonej nieruchomości mają wyodrębnione prawo własności. Lokale te, a co za tym idzie, ich właściciele, wchodzą w skład wspólnoty. W sytuacji gdy choć jeden lokal w danej nieruchomości będzie funkcjonował na zasadzie prawa spółdzielczego do lokalu, pozostali właściciele swoich lokali nie tworzą wspólnoty mieszkaniowej.
Do pełnego zorganizowania wspólnoty mieszkaniowej wykonać należy następujące kroki:
1. Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej, na którym uchwala się (fakultatywnie) statut wspólnoty mieszkaniowej, dokonuje się wyboru zarządu wspólnoty i podejmuje uchwałę w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
2. Zawrzeć umowę o administrowanie i podpisanie protokołu z przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej.
3. Wystąpić o numer statystyczny REGON (w oddziale Głównego Urzędu Statystycznego).
4. W dowolnym banku otworzyć rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej.
5. Podpisać umowy z dostarczycielami mediów takich jak: woda, prąd, ciepło itp.
6. Wystąpić o NIP w Urzędzie Skarbowym.
W momencie zakupu nowego mieszkania od dewelopera, to on początkowo troszczy się o budynek. Ma to najczęściej zagwarantowane w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania. To prosta sprawa, w ten sposób podwyższa sobie zysk z wybudowanego bloku. Administrując przez kilka pierwszych lat budynkiem, decyduje jaka firma dostarcza do niego wszelkie media, w tym telewizję, internet czy telefon, zazwyczaj nie dopuszczając do budynku firm innych niż te, z którymi współpracuje. Pobiera też opłatę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością.
W momencie podpisania pierwszej umowy przeniesienia własności lokalu, z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. W początkowym okresie, de facto nadal wspólnotą rządzi deweloper, gdyż posiada on największe udziały we wspólnocie (nadal posiada najwięcej mieszkań), a pozostałe głosy są rozdrobnione. W pewnym momencie jednak traci tę przewagę i pozostali członkowie są w stanie zmienić zarówno zarządcę nieruchomości, jak i firmy dostarczające media, nawet jeśli nie upłynął jeszcze czas zarządu, zagwarantowany deweloperowi w umowach przedwstępnych sprzedaży mieszkania. Takie prawo zapisano w Ustawie o własności lokali.
|
|
Organy wspólnoty mieszkaniowej
Na mocy Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, każdy z właścicieli lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie tą nieruchomością. Właściciele mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić w jaki sposób będzie nieruchomość zarządzana. Zarząd ten można zlecić zarówno osobie fizycznej, jak i prawnej, która oczywiście nie musi być członkiem wspólnoty, jednak musi posiadać uprawnienia zawodowe „licencję” oraz obowiązkowe ubezpieczenia zawodowe.
Do zadań zarządcy nieruchomości wspólnej należy przede wszystkim na podejmowaniu decyzji i czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym (tak określa to wspomniana ustawa) oraz zgodnie z jej przeznaczeniem. Wspólne zarządzanie nieruchomością ma spowodować racjonalizację dysponowania pieniędzmi zgromadzonymi przez wspólnotę oraz włączeniu lokatorów w podejmowanie decyzji dotyczących ich nieruchomości wspólnej.
W celu skutecznego zarządzania nieruchomością, wspólnota mieszkaniowa może powołać specjalne organy. Są to:
* zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powołany jest przez członków tej wspólnoty, na podstawie zapisów Ustawy o własności lokali, w celu kierowania bieżącymi sprawami wspólnoty i reprezentowania jej interesów na zewnątrz. Ma również obowiązek dbania o stosunki pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a poszczególnymi jej członkami, czyli właścicielami lokali wchodzących w jej skład.
Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być jedynie osoba fizyczna, ale nie musi być ona członkiem tej wspólnoty. Zarząd może być zarówno jedno- jak i wieloosobowy, a jego członkowie mają prawo domagać się od wspólnoty wynagrodzenia ekwiwalentnego do ponoszonych nakładów pracy, szczególnie w przypadkach, gdy nie powierza ona administracji nieruchomością wyspecjalizowanej firmie, a właśnie zarządowi.
Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do kontroli działalności zarządu, wynikające z Ustawy o własności lokali. Daje mu to prawo do wglądu we wszystkie dokumenty dotyczące wspólnoty, z dokumentami księgowymi włącznie. Członek wspólnoty ma również prawo do ustanowienia swojego pełnomocnika, który na taką kontrolę przyjdzie wraz z nim lub w jego zastępstwie.
W momencie gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie są zadowoleni z pracy zarządu lub któregoś z jego członków, w każdej chwili mogą go zawiesić lub odwołać poprzez uchwałę zebrania. Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej, jeśli nie powołano zarządu lub, nie wypełnia on swoich obowiązków lub wykazuje się niegospodarnością, może zażądać powołania zarządcy przymusowego przez sąd.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do działania w imieniu wspólnoty poprzez podejmowanie decyzji i czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną jedynie mieszczących się w pojęciu zarządu zwykłego. Upoważniony też jest do zwoływania zebrań członków wspólnoty i uzyskania decyzji, celem uzyskania zezwolenia na czynności przekraczające zarząd zwykły. Zarząd upoważniony jest również do żądania zezwolenia na wstęp do lokalu członka wspólnoty, jeśli jest to niezbędne celem przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w części wspólnej nieruchomości.
Obowiązki zarządu wspólnoty, któremu powierzono zarząd nad nieruchomością wspólną reguluje art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. Na jej mocy powinien on:
1. Dokonywać rozliczeń za pomocą rachunku bankowego.
2. Składać właścicielom nieruchomości coroczne sprawozdanie z własnej działalności.
3. Zwoływać, w czasie określonym przez przepisy (do 30 marca każdego roku) zebranie właścicieli oraz jeśli sytuacja tego wymaga, dodatkowych zebrań w innych terminach.
4. Dla każdej nieruchomości wspólnej powinien prowadzić pozaksięgową, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek wykładanych na ich pokrycie,a także rozliczeń z innych tytułów, które ponoszone są na rzecz nieruchomości wspólnej.
5. Sporządzać protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację budynku i prowadzić (również aktualizować) spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Poza tym jest on upoważniony do czynności zwykłego zarządu nieruchomością, a więc:
1. Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej interesów na zewnątrz.
2. Podpisywanie oświadczeń woli w imieniu wspólnoty.
3. Wykonywanie uchwał podjętych przez zebranie właścicieli.
4. Dysponowania środkami zgromadzonymi na koncie bankowym wspólnoty mieszkaniowej.
5. Nadzór nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków administratora, jeśli taki został ustanowiony.
Warto wiedzieć, że wybranie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie zwalnia jej członków, czyli właścicieli poszczególnych lokali od ich obowiązków, do których należy przede wszystkim współdziałanie dla wspólnego dobra oraz przestrzeganie porządku i korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający innym takowego korzystania.
UWAGA! Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, o ile nie wykonują działalności gospodarczej w tym zakresie, nie muszą posiadać licencji zarządcy nieruchomości, wymaganej dla takich osób, czyli profesjonalnych zarządców nieruchomości, od 1 stycznia 2002.
* zebranie właścicieli lokali, które zwoływane jest obowiązkowo raz do roku, w terminie do 30 marca
Zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej
Najważniejszą władzą wspólnoty mieszkaniowej jest zebranie jej członków. To właśnie takie zebranie może podejmować uchwały, na podstawie których swoje zadania może wykonywać zarząd, wykonując wolę i decyzje większości współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Na zebraniach prawo głosu mają jedynie właściciele lokali w danej nieruchomości lub ich pełnomocnicy i plenipotenci.
Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu wchodzącego w jej skład, czyli posiadającego wyodrębnione prawo własności. Członkowi wspólnoty przysługują przewidziane ustawą uprawnienia oraz ciążą na nim określone obowiązki związane z użytkowaniem lokalu i udziałem w zarządzie nieruchomością wspólną.
Rodzaje zebrań członków wspólnoty:
Coroczne zebranie sprawozdawcze, obowiązkowo zwoływane przez zarząd do końca pierwszego kwartału danego roku, czyli do 30 marca, powiadamiając pisemnie wszystkich właścicieli lokali o dacie, godzinie, miejscu i porządku obrad zebrania, na co najmniej tydzień przed planowanym zebraniem. Jeżeli w ustawowym terminie zebrania tego nie zwoła zarząd, może to zrobić każdy z właścicieli.
Zebrania zwoływane przez zarząd w razie potrzeby, zwane też zebraniami ad hoc, mogą być organizowane w dowolnym czasie, celem rozstrzygnięcia sprawy wymagającej decyzji ogółu. Może ono być zwoływane również na wniosek właścicieli lokali, jeśli dysponują oni co najmniej 10% wielkości udziałów.
Do kompetencji zebrania właścicieli należy przede wszystkim:
1. Przyjmowanie rocznych (i dłuższych) planów gospodarczych.
2. Udzielanie lub nieudzielanie absolutorium zarządowi.
3. Ustalania wysokości wynagrodzeń zarządu.
4. Sprzedaż i zakup nieruchomości i jej części oraz obciążanie nieruchomości wspólnej prawami osób trzecich.
5. Zmiana przeznaczenia części wspólnych nieruchomości.
6. Udzielanie zgody na budowę, przebudowę, nadbudowę lub inną adaptację części nieruchomości oraz zmianę udziału w następstwie powstania odrębnej własności przebudowanego lokalu.
7. Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt niezabudowany.
8. Ustalenie wysokości zaliczek przeznaczanych na utrzymanie w stanie nie gorszym części nieruchomości wspólnej.
9. Wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi z żądaniem sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji, na podstawie kodeksu cywilnego, czy w jakiejkolwiek innej sprawie z powództwa cywilnego.
10. Udzielenie innym podmiotom w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jakichkolwiek gwarancji, pożyczek, promes, poręczeń i zaciągania innych zobowiązań.
Pierwsze zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej zwołuje dotychczasowy właściciel nieruchomości. W wypadku starszych budynków jest to najczęściej gmina, zakład pracy itp. organizacje, w wypadku nowych mieszkań jest to najczęściej deweloper, który dany budynek czy osiedle wybudował.
W wypadku gdy właściciele nie określili wcześniej sposobu zarządzanie nieruchomością wspólną, co można zrobić na przykład w akcie notarialnym, na pierwszym zebraniu robią to właściciele lokali, uchwałą zebrania, podejmowaną w obecności notariusza. Jeżeli taka uchwała nie zostanie podjęta, obowiązują zasady określone Ustawą o własności lokali.
|
|
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa jest pewną formą stowarzyszenia właścicieli lokali mieszczących się w jednym lub kilku budynkach wielorodzinnych znajdujących się na tej samej działce. Powstaje ona przede wszystkim dlatego, żeby stworzyć możliwość sprawnego zarządzania tym budynkiem, bowiem ktoś musi płacić zbiorcze rachunki za media, dokonywać potrzebnych remontów itp. To definicja na tzw. "chłopski rozum". Poniżej "bardziej książkowa".
Wspólnota mieszkaniowa jest pewnym sposobem zarządzania nieruchomości, która składa się z przynajmniej kilku lokali o wyodrębnionym prawie własności, czyli należących do różnych podmiotów, będących ich właścicielami notarialnymi. Lokalem takim nie musi być lokal mieszkalny, ale równie dobrze sklep, pomieszczenie usługowe, warsztat, garaż itp. lokal, a podmiotem go posiadającym nie musi być osoba fizyczna. Może to równie dobrze być na przykład przedsiębiorstwo państwowe, spółka prawa handlowego, jednostka administracji terenowej itp.
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jest tak zwaną ułomną osobą prawną. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także może być pozywana i sama może pozywać inne podmioty do sądu. Z tego wynika też, że wspólnota mieszkaniowa posiada swoją podmiotowość jeśli chodzi o prawo podatkowe.
Wspólnota mieszkaniowa, bez ograniczeń, odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, czyli grunt i te części budynku i inne urządzenia, które służą wyłącznie do użytku wszystkich właścicieli, a każdy z właścicieli lokalu odpowiada w części ułamkowej, równej jego udziałowi w tej nieruchomości. Owa część ułamkowa stanowi również podstawę do władania nieruchomością wspólną, właśnie w takiej części.
Warto też dodać, że wspólnota mieszkaniowa może działać również w kilku budynkach, jeśli znajdują się one na tej samej działce
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo dzielić się na mniejsze wspólnoty, jednakże nie ma to sensu, gdy wspólnota istnieje w jednym budynku. Spowoduje to tylko niepotrzebne problemy i kłótnie, która wspólnota ma pokryć jakie koszty w wypadku na przykład remontu instalacji gazowej oraz z samym podziałem takich instalacji pomiędzy dwie wspólnoty.
Pośród wspólnot mieszkaniowych wyróżnić możemy wspólnoty małe, składające się z nie więcej niż siedmiu lokali, których funkcjonowanie reguluje Kodeks Cywilny i przepisy o współwłasności, oraz wspólnoty duże, składające się z więcej niż siedmiu lokali, gdzie współwłaściciele wybierają zarząd upoważniony do tzw. "zwykłego zarządu nieruchomości", a czynności przekraczające ten zakres wymagają uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.
|
|
Zajrzyj na stronę:
http://www.minigo.pl/wspolnoty-mieszkaniowe/
|
|
Zasadę i sposób wyodrębnienia wspólnoty ze spółdzielni określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która daje dwie możliwości. Wspólnota powstaje automatycznie, gdy wszystkie lokale w określonej nieruchomości zostaną wyodrębnione:
Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
oraz
gdy większość lokali została wyodrębniona (wg udziałów w nieruchomości wspólnej) ma zastosowanie art. 24(1): 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
W pierwszym przypadku, to zarząd spółdzielni ma obowiązek zwołać zebranie i powiadomić członków wspólnoty jakie kroki mają podjąć, by zakończyć proces przekształcania.
Gdy natomiast nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, to inicjatywa leży wyłącznie po stronie właścicieli lokali. Powinni zwołać zebranie większością udziałów i jeżeli zechcą prowadzić swoje sprawy jako wspólnota mieszkaniowa na podstawie ustawy o własności lokali to powinni podjąć stosowną uchwałę.
|
|
| http://www.zarzadcy.com.pl/aktualnosci/panstwo-w-panstwie%2C-czyli-spoldzielnia-poza-kontrola/4648.html
|
|
cdn.
....został doręczony wszystkim współwłaścicielom. Po miesiącu czasu tj. koniec lutego 2008 r. zostaje doręczony wykaz uchwał podjętych na tymże zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Z tego wykazu wynika, że w wyniku indywidualnego zbierania głosów głosowali właściciele reprezentujący 75%.
Czy taki sposób prowadzenia zebrania jest prawidłowy?
Jeżeli na zebraniu nie ma odpowiedniej ilości członków, czy zebranie może się odbyć i jaką ważność mają podjęte uchwały na takim zebraniu?
Czy obecni na zebraniu członkowie powinni wiedzieć, iż będzie indywidualny sposób zbierania głosów, czy powinni na to wyrazić zgodę i czy powinno to być zaprotokołowane?
Czy przy indywidualnym zbieraniu głosów należy uzyskać akceptację każdego z właścicieli nieobecnych na zebraniu, czy tylko wybranych według uznania zarządcy, jeżeli według udziałów to 100/100 czy np. 75/100 tak jak to było w naszym przypadku?
Jaką ważność mają uchwały podjęte na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przy udziałach 100/100, gdy w wykazie listy obecności widnieje dwóch współwłaścicieli z udziałami 1/100 jako mieszkania i lokatorzy "widmo"?
Aktualnie jest 16 mieszkań i 16 lokatorów a udziały wynoszą 98/100.
Czy w takiej sytuacji podejmowane uchwały od 6 lat są ważne?
Tutaj pragnę nadmienić iż wielkość udziałów nie odpowiada wielkości powierzchni mieszkań.
Ustawa o własności lokali przewiduje możliwość podejmowania uchwał częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, przy czym należy pamiętać, że wszyscy właściciele winni być powiadomieni o terminie zebrania, jak i o treści uchwały podjętej w formie indywidualnego zbierania głosów, a przede wszystkim wszyscy właściciele winni mieć możliwość zagłosowania w sprawie uchwały podejmowanej w drodze indywidualnego zbierania głosów. Przy indywidualnym zbieraniu głosów zarządca (lub zarząd) ma obowiązek umożliwić zagłosowanie nad uchwałą każdemu właścicielowi, a nie jedynie części z nich wybranej według swego uznania.
Przepisy ustawy nie formułują wobec uchwał właścicieli lokali warunku kworum, tj. niezbędnej dla prowadzenia zebrań i podejmowania legalnych rozstrzygnięć (uchwał) minimalnej liczby obecnych na zebraniu właścicieli lokali.
Jeśli zaś chodzi o kwestię udziałów w nieruchomości wspólnej, których suma nie jest równa 1, to warto rozważyć możliwość ponownego przeliczenia wysokości udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom, zwłaszcza z punktu widzenia art. 3 ustawy, który jako kryterium obliczania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej nakazuje przyjąć stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Uzasadnienie
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w art. 23 reguluje sposób podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z tym przepisem, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. A zatem, uchwały ogółu właścicieli podejmuje się co do zasady na zebraniach. Aby właściciele lokali mogli wziąć udział w takim zebraniu, muszą być o jego miejscu i terminie prawidłowo powiadomieni. Stąd też przepis art. 32 ustawy o własności lokalu wymaga, aby każdy właściciel został o zebraniu powiadomiony pisemnie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Ponadto, wraz z zawiadomieniem o zebraniu, każdemu z właścicieli należy podać szczegółowy porządek zebrania. Dopełnienie wymogu zawiadomienia właścicieli lokali o zebraniu w sposób określony w art. 32 ustawy jest warunkiem ważności zebrania. Wobec braku prawidłowego zawiadomienia o zebraniu nie jest ono ważnie zwołane i właściciele lokali nie mogą podjąć uchwały, zaś uchwały podjęte mogą ulec zaskarżeniu.
Jeśli uchwała podejmowana jest w drodze indywidualnego zbierania głosów albo częściowo na zebraniu, a częściowo w formie indywidualnego zbierania głosów, wówczas wszyscy właściciele powinni zostać powiadomieni o treści uchwały i winni mieć prawo wypowiedzenia się w tej sprawie. Podobnie, wszystkich właścicieli lokali należy powiadomić na piśmie o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie. Te obowiązki informacyjne spoczywają na zarządzie lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej.
Jak stanowi art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów ogółu właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Co ważne, ani przepis art. 23 ustawy, ani żaden inny przepis ustawy o własności lokali, nie wprowadza jako warunku skuteczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej wymogu, aby w głosowaniu wzięła udział (lub była obecna) określona liczba właścicieli lokali. Przepisy ustawy nie formułują wobec uchwał właścicieli lokali warunku kworum, tj. niezbędnej dla prowadzenia zebrań i podejmowania legalnych rozstrzygnięć (uchwał) minimalnej liczby obecnych na zebraniu właścicieli lokali. Co więcej, ustawa zakłada, że uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane na zebraniu, albo częściowo na zebraniu a częściowo tzw. obiegiem, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Pośrednio zatem wyklucza się okoliczność kworum, jako warunek skutecznego podjęcia uchwały. Większość liczona jest zawsze w stosunku do 100% udziałów w nieruchomości wspólnej lub w stosunku do 100% właścicieli lokali w danej nieruchomości.
Co do kwestii związanej z wielkością udziałów, stwierdzić należy, że zgodnie z ustawą o własności lokali udział oznacza związane z własnością lokalu prawo do współwłasności nieruchomości wspólnej. Właścicielom lokali wyodrębnionych z tzw. nieruchomości wyjściowej przysługują w stosunku do niej udziały oznaczone ułamkiem zwykłym, którego wysokość oblicza się według zasady ustanowionej w art. 3 ustawy, zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z powyższego wynika, że ustawowym obowiązkiem jest obliczanie wysokości udziałów przysługujących właścicielom w nieruchomości wspólnej na podstawie powierzchni lokalu. Jeżeli w przedmiotowej sprawie wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określona została w inny sposób, należy rozważyć możliwość ponownego przeliczenia wysokości udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom.
Jak wynika z art. 23 ustawy, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uwagi
Problem porządku zebrania jest ważny z kilku powodów. Od właściciela, któremu znany jest porządek zależy, czy weźmie on udział w zebraniu, czy też nie. Porządek obrad musi być uzupełniony projektami uchwał lub też propozycjami zmian w uchwałach, jeśli takowe mają być przyjęte. Zaplanowany porządek obrad nie jest sztywny, zebrani właściciele mogą wyjść poza jego zakres i zająć się sprawami w porządku obrad nie uwzględnionymi, w szczególności mogą podejmować stosowne uchwały. Wydaje się również, że możliwe jest zgłaszanie zmian i poprawek do projektów uchwał dostarczonych wcześniej wraz z porządkiem zebrania, jeśli właściciele w głosowaniu zdecydują o przyjęciu uchwały ze zmianami.
Wykluczenie kworum jako warunku skutecznego podjęcia uchwały jest rozwiązaniem trafnym, gdyż zapobiega paraliżowi decyzyjnemu wspólnoty. Nie zawsze bowiem jej członkowie uświadamiają sobie, że istnieje, poza jednoznacznie rozumianą sferą własności mieszkania, sfera ich wspólnych majątkowych i osobistych interesów, że z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej wynikają dla nich pewne prawa i obowiązki, m.in. polegające na obecności i braniu udziału w zebraniach właścicieli. Nie można przy tym wykluczyć, że w danej wspólnocie wymóg kworum wprowadzony zostanie normami statutowymi (żaden przepis ustawy o własności lokali nie przewiduje obowiązku uchwalania statutu wspólnoty, ale też takiej możliwości nie wyłącza).
|
|
cdn.
............ pełnomocnictwo).
Czy Zarządca tą czynnością przekroczy zakres zwykłego zarządu?
Czy umowa zawarta z Zakładem Wodociągów i Kanalizacji będzie ważna?
Zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest uprawniony do zawarcia umowy o dostawę wody i odprowadzanie ścieków, gdyż jest to jedna z jego kompetencji związanych ze sprawowaniem tzw. zwykłego zarządu nieruchomością. Do zawarcia tej umowy zarządca nie będzie więc potrzebował żadnego szczególnego pełnomocnictwa udzielonego przez wspólnotę mieszkaniową, a umowa zawarta przez zarządcę z dostawcą wody będzie jak najbardziej ważna.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: w Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej następuje w drodze umowy. W umowie tej określa się zakres praw i obowiązków zarządcy. Można więc na przykład ograniczyć uprawnienia zarządcy w porównaniu z tymi, o których stanowi ustawa, jak również określić dodatkowy zakres spraw, dla ważności których konieczne będzie uzyskanie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. O ile więc z postanowień umowy o zarządzanie nie będą wynikały żadne szczególne ograniczenia kompetencji zarządcy, należy stosować zasady, o których mowa poniżej.
Jak stanowi art. 22 ust. 1 u.w.l., czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Ustawa nie definiuje zakresu uprawnień wchodzących w skład zwykłego zarządu, wskazując jedynie, co w szczególności stanowić będzie czynność wykraczającą poza ten zakres (zob. art. 22 ust. 3 u.w.l.). Z kolei próby określenia, co mieści się w zakresie zwykłego zarządu, spotkać można w literaturze prawniczej. I tak przyjmuje się, że do podstawowych uprawnień i obowiązków zarządcy wybranego w oparciu o przepisy omawianej ustawy należy:
1. dokonywanie samodzielnie czynności związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością,
2. dbanie o to, aby stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu oraz zapewnienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości,
3. reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz (w tym w sądzie lub w sprawach z poszczególnymi właścicielami lokali),
4. występowanie w sądzie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej i składanie w jej imieniu pozwów do sądu,
5. dochodzenie w postępowaniu upominawczym od właścicieli lokali zaległych należności z tytułu kosztów zarządu,
6. załatwianie spraw finansowych związanych z funkcjonowaniem zarządzanej nieruchomości, co obejmuje m.in. zawieranie w imieniu właścicieli umów o dostawy energii elektrycznej i cieplnej, wywóz nieczystości, konserwację urządzeń, itp.,
7. podjęcie czynności zmierzających do egzekucji kwot należności od właścicieli lokali, a w razie ich niewyegzekwowania - w przypadku uporczywego zalegania z zapłatą przez właściciela lokalu - podjęcie czynności zmierzających do uzyskania zgody właścicieli na pozbawienie właściciela własności lokalu,
8. dokonywanie rozliczeń z właścicielami nieruchomości,
9. składanie właścicielom ze swojej działalności sprawozdań finansowych i rzeczowych, nie rzadziej niż raz do roku,
10. prawo żądania od właścicieli lokali zezwolenia na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje,
11. prowadzenie spraw finansowych wspólnoty, w tym prowadzenie dla nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
12. dokonywanie rozliczeń na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej,
13. zwoływanie corocznych zebrań właścicieli lokali, nie później niż do końca marca roku kalendarzowego.
Jak widać z powyższego wyliczenia, zawieranie w imieniu właścicieli umów o dostawy energii elektrycznej i cieplnej, czy też o wywóz nieczystości, mieści się w zakresie uprawnień zarządcy podejmowanych w związku ze zwykłym zarządem nieruchomością, wobec czego dla ważności takiej umowy nie jest wymagana zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Tym bardziej, że - jak wynika z treści przedmiotowego pytania - treść umowy o zarządzanie uprawnienie to wprost przyznaje.
|
|
Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą SN, część konstrukcji balkonu stanowiąca stałe połączenie z budynkiem stanowi nieruchomość wspólną. Jest to o tyle istotne w praktyce, że koszty związane z modernizacją czy remontem części wspólnej nieruchomości ponoszą wszyscy właściciele lokali w częściach odpowiadających wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto należy pamiętać, że w świetle przepisów prawa regulujących funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, podjęcie czynności związanych z nadbudową lub przebudową wymaga uzyskania zgody właścicieli lokali. Dlatego też z ostrożności warto postarać się o uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej przed rozpoczęciem prac polegających na budowie balkonu.
Uzasadnienie
Zgodnie z brzmieniem art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., każdy z właścicieli zobowiązany jest do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Należy więc przyjąć, że wszyscy właściciele są bezpośrednio zainteresowanym tym, co będzie wchodziło w skład tzw. nieruchomości wspólnej, gdyż może się to przełożyć na ich finansowe zobowiązania w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej.
Powyższy pogląd jest tym bardziej uzasadniony, że w świetle aktualnej linii orzeczniczej SN nie ma już wątpliwości, że koszty związane z utrzymaniem balkonu w należytym stanie spoczywają - przynajmniej w części - na wszystkich właścicielach lokali. Jak bowiem wynika z uchwały SN z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08), wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową, gdyż elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu. SN przyjął jednocześnie, że sam balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu i wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu mieszkalnego. Będzie więc on przykładowo zobowiązany do pokrycia kosztów wymiany posadzki czy pomalowania wnęk balkonowych, jednakże już koszty związane z dbałością o elementy konstrukcyjne balkonu spoczywać będą na wszystkich właścicielach lokali.
Trzeba też pamiętać, że o ile czynności tzw. zwykłego zarządu są podejmowane przez zarząd samodzielnie, to już w przypadku czynności wykraczających poza zakres zwykłego zarządu wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 u.w.l.). Wśród tych czynności wymienione jest m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.). Tak więc mając świadomość, że kwestia uznania budowy balkonu za przebudowę lub nadbudowę nieruchomości wspólnej może wywołać rozbieżne opinie, wskazane jest wystąpienie z ostrożności o zgodę do wspólnoty mieszkaniowej.
Uwagi
Jak podkreślił SN w przywołanej powyżej uchwale, osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej. Jest to więc część składowa samodzielnego lokalu mieszkalnego i osoby te muszą zadbać o ich utrzymanie. Natomiast za remonty konstrukcyjne balkonu musi - w ocenie SN - płacić wspólnota mieszkaniowa. To ze środków przeznaczonych na utrzymanie części wspólnych budynku pokrywane są koszty remontu i konserwacji elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem.
|
|
cdn.
..... powyżej znajduje się strych, na którym mieszkańcy suszą pranie i trzymają niepotrzebne rzeczy. Kilka lat temu został wyremontowany dach, niestety nie został on ocieplony oraz został tak zaizolowany, że przy większych opadach na strychu pojawiają się kałuże wody. W moim mieszkaniu, na suficie od tej wilgoci pojawiła się pleśń i grzyb. Przymierzam się teraz do remontu mieszkania, jednak gdybym je wyremontował, a dach będzie nieuszczelniony to po pewnym czasie musiałbym znowu dokonywać remontu.
Jak wygląda sprawa odpowiedzialności za części wspólne tego budynku, w tej sytuacji?
Czy jeżeli w moim mieszkaniu pojawiłyby się potem zacieki i udowodniłbym powstałe uszkodzenia to mógłbym domagać się odszkodowania od właścicieli lokali gdyby nie chcieli wcześniej wspólnie naprawić dachu?
Jak wyglądałaby procedura gdybym zechciał odkupić ten strych od właścicieli (osoby fizyczne oraz gmina miasta)?
Co musiałbym zrobić, aby jak najszybciej spróbować to załatwić?
Koszty remontu dachu obciążają wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lokalu na ostatnim piętrze nie jest więc w żadnym razie zobowiązany do dokonania naprawy dachu na swój koszt. W sytuacji, gdyby zaniechanie przeprowadzenia remontu wyrządziło jednemu z właścicieli szkodę, uprawniony on będzie do dochodzenia odszkodowania.
Ponieważ strych stanowi część tzw. nieruchomości wspólnej, aby go odkupić niezbędne jest uzyskanie zgody pozostałych właścicieli wyrażonej w uchwale. Na jej podstawie zarząd będzie mógł zawrzeć odpowiednią umowę. Ponieważ przedmiotem tej umowy będzie przeniesienie własności nieruchomości, niezbędne będzie zachowanie formy aktu notarialnego.
Uzasadnienie
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: w Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm) - dalej u.w.l. wprowadza pojęcie nieruchomości wspólnej. Każdemu z właścicieli wyodrębnionych lokali przysługuje w niej udział jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Z art. 3 ust. 2 u.w.l. wynika, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawa nie precyzuje, co należy rozumieć pod tym pojęciem, wobec czego sięgnąć należy do poglądów doktryny i orzecznictwa. Na szczególną uwagę zasługuje uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego dnia 2 grudnia 1998 r. (sygn. akt I CKN 903/97, publ. OSNC, Nr 6/1999, poz. 113), z którego wynika, że "współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Współwłasność taką stanowią na przykład - służące do wspólnego użytku właścicieli lokali - klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych itp. Współwłasności takiej nie stanowią samodzielne lokale (art. 2 ust. 2 u.w.l.), nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, na przykład zajmowanie lokalu przez dozorcę".
Ponadto, w doktrynie prawa wskazuje się, że w ramach pojęcia części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku ogółu właścicieli lokali oraz właściciela dotychczasowego uwzględniać trzeba fundamenty, ściany zewnętrzne, dachy, wejścia oraz drzwi do klatek schodowych, wiatrołapy, klatki schodowe (w tym także schody, poręcze, okna na klatkach), korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych, itp. Części budynku wchodzące w skład nieruchomości wspólnej stanowić mogą również piwnice, garaże, itp. - o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych. Jeśli zaś chodzi o urządzenia zaliczane do zakresu pojęcia nieruchomości wspólnej, to są to w szczególności - oczywiście o ile służą do użytku wspólnego właścicieli lokali - prysznice, inne urządzenia sanitarne, ujęcia wody (służące na przykład utrzymaniu zieleni na gruncie wspólnym), zewnętrzne urządzenia domofonów, windy, ogrodzenie nieruchomości wspólnej, a także rzeczy ruchome nabyte przez zarządcę dla wspólnoty, takie jak mechaniczne pługi śnieżne, urządzenia służące nawadnianiu terenów zielonych, czy wyposażenie biurowe.
Jak wynika z art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciele są zobowiązani nie tylko do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali, lecz także do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a ponadto do współdziałania z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 u.w.l.).
Z przywołanych powyżej przepisów wynika więc, że dach stanowi część nieruchomości wspólnej, a wobec tego wszyscy właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na jego remont i bieżącą konserwację.
Jeśli natomiast chodzi o drugą kwestię, dotyczącą możliwości odkupienia strychu, to kwestia ta wygląda następująco. Dach jest elementem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 22 ust. 3 u.w.l. czynności takie jak: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też dokonanie podziału nieruchomości wspólnej - są czynnościami wykraczającymi poza tzw. zwykły zarząd. Dla ich podjęcia niezbędna jest zatem zgoda właścicieli wyrażona w uchwale. Dopiero na jej podstawie możliwe będzie zawarcie stosownej uchwały przez zarząd. Niezbędne będzie też udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy w przewidzianej prawem formie. A ponieważ przedmiotem umowy będzie przeniesienie własności nieruchomości, zarówno sama umowa jak i pełnomocnictwo do jej zawarcia będą musiały zostać sporządzone w formie notarialnej.
Uwagi
Zaprezentowane powyżej stanowisko odnośnie remontu dachu potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego. Przykładowo, w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) Sąd Najwyższy analizując kwestię odpowiedzialności za remont balkonu stwierdził: "elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową." Analogicznie więc dach, który także nie służy do wyłącznego użytku jednego z właścicieli i stanowi składnik nieruchomości wspólnej, powinien być wyremontowany ze środków pochodzących od wszystkich mieszkańców.
|
|
cdn.
... suficie pojawiły się zacieki, wilgoć i grzyb. Spowodowane jest to faktem, że powyżej mojego mieszkania znajduje się strych (cześć wspólna), na którym lokatorzy suszą ubrania a kapiąca z nich woda spada na podłogę (drewniany strop, który jest jednocześnie moim sufitem). Jest jeszcze kwestia izolacji i wykończenia dachu na strychu. Dach pokryty jest dachówką. W dachu znajdują się niedbale zamontowane okna, które są nieszczelne i przy większej ulewie woda, która dostaje się przez okna ścieka na podłogę (sufit mojego mieszkania). Planuję przystąpić do remontu, jednakże aby go przeprowadzić muszę najpierw odgrzybić lokal jednocześnie likwidując przyczynę powstawania wilgoci.
Co powinienem zrobić i do kogo się zwrócić, aby wykonać remont (być może z pieniędzy wspólnoty) strychu?
Czy na mój wniosek do administratora ludzie powinni przenieść suszenie swoich rzeczy do suszarni (w budynku istnieje takie pomieszczenie)?
Czy mają prawo się przeciwstawić?
Czy w sytuacji, gdyby ludzie nie chcieli się przenieść do suszarni a administrator nie wyrażał zgody na remont, mam prawo domagać się odszkodowania za ewentualnie poniesione szkody od właścicieli lokali?
W tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Oznacza to, że do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - a za taką czynność będzie uznany remont dachu - potrzebna jest jednomyślna zgoda wszystkich właścicieli. Tak więc to właściciele lokali, a nie administrator, podejmują decyzję w przedmiocie remontu dachu. Jeśli natomiast chodzi o koszty z tym związane, to powinny one obciążać w równym stopniu wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to element konstrukcji budynku i stanowi część nieruchomości wspólnej.
Jeżeli wieszanie prania na strychu powoduje szkody w postaci przecieków, to można się stanowczo domagać zaprzestania takiego działania na zasadzie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. Przepis ten zobowiązuje bowiem wszystkich właścicieli lokali do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz do współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ten sam przepis może być podstawą domagania się naprawy nieszczelnego dachu. W przypadku, gdyby odmowa wykonania remontu dachu lub też dalsze wywieszanie na strychu prania powodowało szkodę po stronie jednego z właścicieli, uprawniony on będzie do dochodzenia odszkodowania.
Uzasadnienie
Zgodnie z brzmieniem art. 19 u.w.l. w budynkach, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych (należących nadal do dotychczasowego właściciela) nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W niniejszej sprawie liczba wszystkich lokali jest nie większa niż siedem, przy czym mamy de facto do czynienia z czterema członkami wspólnoty mieszkaniowej - trzema właścicielami wyodrębnionych lokali oraz gminą, do której należą pozostałe cztery lokale. Rozporządzanie rzeczą wspólną oraz podejmowanie innych czynności z poza zakresu zwykłego zarządu wymagać więc będzie zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). O wyrażenie zgody na remont dachu należy się więc zwrócić do wspólnoty mieszkaniowej.
Podstawą prawną wystąpienia z żądaniem przeprowadzenia remontu może być art. 13 ust. 1 u.w.l. Przepis ten nakłada bowiem na wszystkich właścicieli lokali m.in. obowiązek utrzymywania własnych lokali w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (co obejmuje m.in. wydatki na remont i bieżącą konserwację dachu), a także obowiązek korzystania z tej nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli i wreszcie współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra. Natomiast wywieszanie prania na strychu, powodujące uszkodzenie lokalu znajdującego się piętro niżej, jak również zaniechanie uszczelnienia dachu, jest równoznaczne z korzystaniem z nieruchomości wspólnej w sposób niewłaściwy i oznacza brak ochrony wspólnego dobra.
Zachowanie osób zajmujących lokale sprzeczne z obowiązkami określonymi w art. 13 ust. 1 u.w.l. daje podstawę do wystąpienia z powództwem o zaniechanie działań. Uwzględniając powództwo sąd mógłby wydać zakaz wykorzystywania strychu do suszenia prania.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną, które członkowie wspólnoty mieszkaniowej uiszczają w formie comiesięcznych zaliczek, obejmują także środki finansowe na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 u.w.l.). To z tych środków powinien być przeprowadzony remont dachu. Wspólnota mieszkaniowa powinna określić potrzeby w zakresie prac remontowych, sporządzić plan niezbędnych prac, a następnie zadecydować o sposobie sfinansowania tego przedsięwzięcia.
Uwagi
Co prawda gmina ze swoimi czterema lokalami będzie zawsze w praktyce posiadać większość głosów, ale nie oznacza to bynajmniej, że w przypadku jej sprzeciwu remont dachu będzie niemożliwy. Jak bowiem wynika z treści art. 202 k.c., w sytuacji gdy większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną - a utrzymywanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie świadczy właśnie o prawidłowym zarządzie - każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Tak więc w przypadku konsekwentnej odmowy zgody na remont dachu przez część właścicieli, pozostanie zawsze możliwość wystąpienia na drogę sądową.
|
|
|
|
